Plan Hul Noord Nunspeet niet nodig

Foto: Pixabay

De afgelopen periode heeft de gemeente Nunspeet aangegeven dat gezien de enorme vraag naar woningen er fors bijgebouwd moet worden. In heel de gemeente Nunspeet, dus inclusief Elspeet, Vierhouten en Hulshorst zou het om ca 1.000 woningen gaan tot 2030.

De gemeente heeft aangegeven dat het publiek hiervoor bestaat uit starters en senioren, en dat het Hul Noord de mogelijke plek daarvoor is omdat dit ooit eens in 1995 genoemd is. Wat destijds ook uitgesproken is dat er nóóit ten noorden van de Hullerweg gebouwd zou worden. Om aan te geven hoe veel waarde kunnen we hier aan geven.

Nu staat Nunspeet niet bekend als de meest vooruitstrevende gemeente, lees behoudend. Om wat in 1995 uitgesproken is nu ten uitvoering te brengen vraagt het wat ons betreft nog wel een gedegen heroverweging. En we willen de inwoners van Nunspeet meedelen dat deze heroverweging gemaakt is. Langs deze weg willen wij u informeren wat er veranderd is sinds 1995 en wat de mogelijkheden nu zijn om tot woningbouw te komen anno 2020-2030. Want dan zijn de woningen nodig volgens de gemeente Nunspeet. En voor alle duidelijkheid, er is woningbouw nodig in Nunspeet en daar staan wij geheel achter.

Wij willen u informeren door een zestal thema’s te behandelen

  • Visie op Flora & Fauna
  • Verkeersontsluiting Hul Noord
  • Doelgroepen woningbouw
  • Inbreiding versus uitbreiding
  • Financiële gevolgen
  • Procedure tijd inbreiden versus uitbreiden

Visie op Flora & Fauna

De uitbreidingen in de gemeente Nunspeet, met name kort na de oorlog, zijn allemaal ten koste gegaan van natuur en groen of anders gezegd flora en fauna. Dit gebeurde niet alleen in Nunspeet, maar ook in vele andere dorpen en steden. Groei was noodzakelijk, er waren snel veel nieuwe woningen nodig. In deze periode zijn er veel woningen bij gekomen door uitbreidingen. Voornamelijk rijtjeswoningen, een school en soms een nieuwe kerk. Alle uitbreidingen gingen ten koste van natuur en groen.  En dat is het verschil met de vraag anno nu. 

En vooral ook ten opzichte van 1995.  Flora en fauna lever je pas in als woningbouw echt niet anders opgelost kan worden. En dat is de vraag die wat ons betreft nu voor ligt. De afgelopen 50 jaar is er een enorme aanslag op de natuur rondom Nunspeet gepleegd. Veel grond afgenomen van boeren, enkele grondbezitters  zijn miljonair geworden door uitkoopregelingen door de gemeente. Flora en fauna is verdwenen ten laste van woningbouw. Om enkele gebieden te noemen: Feitenhof(Korea), Oenenburg, Het Hul, Buntezoom, Plesmanlaan, Lepelingen.

Gaan we daar nu nog steeds mee door of zoeken we de oplossing in inbreiden?

Hoe zit het met  rentmeesterschap  in ons dorp: de politieke partij die zegt daarvoor te staan laat het in ieder geval afweten. Voor ons onbegrijpelijk. En de coalitiepartner? Geen enkele visie te bespeuren. Behalve als het over sport gaat, of bloggen via de media waar eigen persoonlijk belang voorop staat. Maar is dat alles? Nee, macht, daar vinden de twee grootste partijen  elkaar. En de kleinste coalitiepartner samen met de voltallige oppositie worden systematisch platgewalst en genegeerd zoals ook de burgerparticipatie pogingen die men in vorm doet maar zich er totaal niets van aan trekt.

De volgende verkiezing maar eens een frisse wind kiezen qua samenstelling van de raad.  Niet zoals nu met wethouders die over elkaar heen buitelen om met nog ambitieuzer en duurdere plannen elkaar af te troeven. Alles betaald uit de burger beurs. Kortom visieloos en amateurisme zonder creativiteit sinds 1995. Is er dan wel een alternatief voor bouwen in de flora en fauna ?

Jazeker er is een degelijke oplossing:  Inbreiden.

En dat kan zonder dat er weer Flora en Fauna opgeofferd wordt. Maar dat vraagt om visie, kennis en creativiteit wat tot nu toe volledig ontbreekt.

Verkeersontsluiting

Het Hul Noord als woningbouwlocatie gebruiken betekent fors meer verkeersbewegingen rondom de Oude Zeeweg, Hullerweg, Molenweg, Bovenweg, Kolmansweg, Waterweg.  De Waterweg dreigt zelfs een hoofdontsluiting te worden!

Er moeten zo’n 600 woningen landen op het Hul Noord. Per woning, waarvan er gemiddeld 7 verkeersbeweging per etmaal aan toegerekend moeten worden volgens de geldende statistieken, door bewoners, bezoekers en vergeet ook niet het bezorgverkeer tegenwoordig.  Dat betekent per dag 4200, ja u leest het goed, 4200 auto verkeersbewegingen extra per dag over de genoemde wegen. 

(even een rekenhulpje: 12 uur per dag is het niet druk op de weg. Dan moeten er 4200 auto’s/12 uur = 350 auto’s per uur meer door de straat.  Dat is 6 auto’s per minuut……dus elke 10 seconden 1 auto……en dat als alles redelijk verspreid gaat.) 

Maar dat is fictie. Een fors verkeersprobleem is niet misschien, maar zeker. Hoe denken ze dat op te lossen?

Het dorp en scholen ontsluiten via het bestaande Hul lukt niet meer. Daar is destijds niet over nagedacht. Dit betekent dat al het verkeer via Molenweg en Oude Zeeweg moet. Maar daar heeft de gemeente een oplossing voor: Dan gaan we een rondweg maken die aansluit op de Waterweg. Of anders gezegd nog meer flora en fauna opofferen om de verkeersbewegingen vanuit Hul Noord mogelijk te maken.  En dan hebben we het nog niet over de vraag wat het gaat kosten. 

Nog meer grond aankopen. Dus bewoners van het Hul, Oude Zeeweg, Rietenweg, Hullerweg, Molenweg en Waterweg maak gebruik van jullie inspraak recht (participatie) want het zal heel druk worden bij jullie voor de deur.

Wat te denken van de druk op de rotondes op de Elburgerweg, Molijnlaan, Laan, Zeeweg om van en naar het centrum in het dorp te komen. Per doorgaande weg 1050 auto’s per dag om het dorp in of uit te komen. (met rekenhulpje per dag per uur per minuut) Elke minuut 2 auto’s extra door je straat? 

Dat is wat het doet met 600 woningen erbij aan de Noordkant van het Hul. Kortom verkeersdrukte, chaos, ongevallen.

Maar we laten allemaal de auto staan laat de politiek ons geloven. Daar zijn we al een tijd mee bezig, maar de verkeersdrukte neemt alleen maar toe. Kortom sprookjes die niet onderbouwd kunnen worden gaan er blijkbaar in als zoete koek in de politiek.

Inbreiding is de enige logische oplossing. Dan wordt de druk over heel Nunspeet verdeeld en niet op het aller slechtst te ontsluiten buitengebied van Nunspeet.

Doelgroepen

De gemeente stelt te moeten bouwen voor starters en senioren en dat begrijpen wij. De vraag die helemaal niet vooraf gesteld lijkt te zijn is: “Wat moeten we waar bouwen?” Senioren willen toch niet in de buitengebieden van het dorp wonen? 

Natuurlijk niet. Senioren wonen bij voorkeur in het centrum en dichtbij voorzieningen. Op loopafstand met of zonder rollator. Het Hul Noord heeft niets op loopafstand….. Passen de starters dan wel in het Hul Noord? Qua eisen wel. Alleen voor starters is het belangrijk om betaalbaar te bouwen. Een grondexploitatie waarbij boeren uitgekocht, wegen, infrastructuur, nuts voorzieningen, verlichting, speelvelden aangelegd, natuur ingericht of verplaatst, maar ook rente kosten gerekend moeten worden kan het financieel nooit haalbaar worden door alleen starters op het Hul Noord te plaatsen. Deze woningen zijn onbetaalbaar of de gemeente heeft een enorme scheur in de broek omdat de grondexploitatie niet haalbaar wordt. 

Meer dure woningen en kavels toevoegen lijkt dan het motto. Dat staat letterlijk al genoemd in de pre-conceptstructuurvisie. 

Als een plan de formuleringen van: pré- en concept draagt moeten alle alarmbellen al afgaan. Eigenlijk staat er: “Dit is een slecht plan maar we zullen eens kijken of de burger

oplet want we krijgen meestal geen respons is de ervaring”.  De laatste huizen raakt men nu al niet kwijt op Molenbeek…

Kortom, senioren moeten in en rondom voorzieningen een plek krijgen. Daardoor krijg je doorstroming in de bestaande woningmarkt. Dan komen de door senioren achtergelaten huizen vrij voor starters die met steun van de gemeente verduurzaamd en geüpdatet kunnen worden naar nieuwe energie normen. 

Hoe gemakkelijk wil Nunspeet het hebben met de duurzaamheid ambitie richting 2050?  

In 2025 wil men 50% CO2 reductie en in 2050 100% ! Dit is pas een win-win situatie.  Dan volgt automatisch de vraag hoeveel starters moeten er dan nog een plek krijgen op Hul Noord? En hoe gaan we dat dan betaalbaar houden? 

Allemaal vragen waar met grote stappen snel thuis overheen gelopen wordt.  Waarom zou u denken? Nou omdat men zelf het antwoord niet weet of gebrek aan creativiteit wellicht? 

Het probleem doorschuiven en de rekening komt later als er weer nieuwe sterren aan de politieke horizon zijn verschenen lossen die het wel op. 

Kortom inbreiden ook voor starters is beter passend.

Inbreiden versus uitbreiden

Bovenstaande onderwerpen Flora & fauna, verkeersontsluiting en doelgroepen geven geen aanleiding om het Hul Noord zoals ooit in 1995 gedacht aan te wijzen als woningbouwlocatie.  Maar hoe dan wel zullen veel mensen zich afvragen? 

Er moeten wel woningen bij komen voor onze kinderen die moeten ook wonen. Helemaal mee eens!

En dat kan echt. Net zoals al in veel plaatsen gebeurt omdat ook daar dezelfde vraagstukken zijn vergelijkbaar met Nunspeet. Het heet: “Inbreiden en verdichten”

Inbreiden kan op verschillende manieren. Oude gebouwen vervangen door woningen of appartementen. Vervangen van oude gebouwen door woningen is inbreiden. Het vervangen van bijvoorbeeld 1 laags bebouwing door 3 laags bebouwing, lees appartementen, heet verdichten.

Inbreiden en verdichten kan op straat niveau maar ook op gebiedsniveau. De gemeente heeft aangegeven dat er van de 1000 woningen ca 800 woningen in Nunspeet zelf nodig zijn.

Daarvoor is een lijst opgesteld met locaties die de komende jaren vrij komen. 

Te denken valt aan de locatie van bijvoorbeeld “garage Vierhout”. Daar ligt een studie om bijvoorbeeld appartementen te bouwen. Dit is dus inbreiden en verdichten. 

Van de benodigde 800 woningen zijn er nu ca 300 aanwijsbaar, men mist dus nog ca 500 woningen. Echter daarvoor bestaan er nog meer toplocaties die vrijkomen maar nog niet meegenomen zijn in de telling van de gemeente. 

Als een enkel voorbeeld noemen we “locatie Petraschool”. De raad heeft besloten om een IKC nabij de Oosteinderweg te faciliteren. Waarom neemt de gemeente deze vrij te komen locatie niet mee om daar bijvoorbeeld 30 senioren- en 30 starterswoningen te realiseren? 

Op 1 locatie zomaar 60 woningen erbij. De behoefte  daalt dan alweer naar 440 woningen elders te bouwen. Het grote voordeel is dat er geen grond aangekocht hoeft te worden, deze is van de gemeente, er hoeft geen groen opgeofferd te worden, en de verkeersontsluiting ligt er al want de school had ook de nodige auto’s op bezoek.

En blijft het bij 1 voorbeeld? Nee zo zijn er meerdere plekken aan te wijzen waar gronden van de gemeente liggen die in de komende 10 jaar prima als woningbouw locaties aan te wijzen zijn.

Wij hebben een professioneel onderzoek laten doen door Imoss. Een hoogstaand landelijk werkend stedenbouw, landschap en buitenruimte bureau met als specialisme inbreiden en uitbreiden.  

De conclusie is dat de wens van de gemeente voor 800 woningen in het dorp Nunspeet ingevuld kan worden op locaties die de gemeente zelf bijna allemaal al bezit.  

En dan ook nog eens tegelijk de doelgroepen starters en senioren op de juiste plaats krijgt.

Een ander voordeel van inbreiden is dat de gemeente jongeren voor de lange termijn kan helpen. Met name jongeren die in Nunspeet wonen.

Hoe? Als we senioren kunnen laten doorstromen van rijwoningen naar bijvoorbeeld kleinere woningen of appartementen rondom centrum en voorzieningen, betekent het dat er oudere woningen vrijkomen. Deze gedateerde woningen zijn vaak aan een grote opknapbeurt toe. Dat is de kans om die woningen te verduurzamen. De gemeente kan dit helpen subsidiëren, startersleningen verstrekken of zekerheden geven aan financiële instellingen. Dat kan en mag doelgericht gedaan worden alleen voor mensen die in Nunspeet wonen.

Kortom het mes snijdt dan aan 3 kanten

  • Bestaande woningen worden verduurzaamd, dat moet toch al.
  • Starters kunnen gebruik maken van betaalbare woningen en faciliteiten die gemeente ook bij nieuwbouw verleend.
  • Woningen zijn zo te beschermen voor eigen mensen, wat bij nieuwbouw niet kan volgens de wethouder.

Heeft u nog meer argumenten nodig om niet te kiezen voor nieuwbouw maar juist inbreiding te ondersteunen? 

Terugkomend op het Rentmeesterschap:  “Zo draag je pas bij aan de grondslagen waar ons dorp zo warm voor loopt”. Het gebrek aan visie en kennis is aantoonbaar slecht voor ons eigen dorp en dan hebben we het nog niet eens over onze portemonnee. Dat is het volgende onderwerp.

Financieel

Om te starten maar even een opsomming wat onze gemeente en de wethouders de komende jaren al heeft uitgegeven en nog niet aan de bewoners is doorberekend. De rekening komt altijd later toch?

1)   Spoorweg stationsgebied                        40 miljoen  Wethouder Storteboom

2)  Zwembad/Sportvelden                            20 miljoen  Wethouder van de Bunte

             Totaal:                                          60 miljoen  (Gemeente Belang)

Zonder overschrijding? Wat natuurlijk een droom is, reken tenminste € 10 miljoen extra…..

Wat gaat Hul Noord kosten? 

Aankoop 40 ha grond ca € 75,00 per m2                  30 miljoen Wethouder Groothuis

Bouw- woonrijp maken 60 ha/2 x € 125 per m2       38 miljoen Wethouder Groothuis

                Totaal:                                                             68 miljoen (SGP)

Dit is zonder extra kosten voor de ondoenlijke ontsluiting van de door te trekken rondweg, planschade en niet te vergeten rente.

Dat betekent dat er per woning zomaar € 130.000 ex BTW aan grondkosten onder moet om een sluitende exploitatie te krijgen. Dat betekent dat een gemiddelde woning met een grondquote van 25% € 520.000 ex BTW of € 630.000 v.o.n. moet gaan kosten. Wij  denken dat dit het doel van betaalbaar bouwen en wonen ver voorbijschiet. 

Kortom, we gaan de komende jaren 130 miljoen Euro uitgeven met alle risico’s van dien. En wie gaat de rekening betalen? Niet moeilijk lijkt ons: U als inwoner van Nunspeet. En vergeet niet dat er nog een rekening komt van de coronacoach en het sociale domein van onze CU-wethouder. De op de bagagedrager mee fietsende coalitiegenoot. (zo lijkt het)  

Iets wat de komende jaren miljoenen extra gaat kosten. We zullen er nog geen bedrag aan hangen.  Kortom zonder extra kosten die nu verwacht worden zitten we al op 130 miljoen Euro. Laten we maar 10% overschrijding inrekenen. Dan gaat de gemeente de komende jaren 150.000.000 Euro uitgeven.

(rekenhulpje: 150 miljoen delen door 9000 huishoudens in Nunspeet dan krijgt u de komende jaren € 17.000 per woning als rekening gepresenteerd.)

Proceduretijd Inbreiden versus uitbreiden

Een veel gehoorde opmerking van het college en de betreffende wethouder is:  “We moeten binnen 10 jaar de 1000 woningen bij bouwen. Molenbeek schiet op. Dus we moeten haast maken. Positief is dat er in ieder geval een paar mensen bij de gemeente zijn die door willen werken. Maar klopt dit wel? Is uitbreiden sneller geregeld dan inbreiden?

Even het geheugen opfrissen.  Doorlooptijd “De Kolk”: 40 jaar en “Molenbeek”: 25 jaar. Hoe gaan we het dan nu even snel doen? Als antwoord kregen we: “Goede juristen en snelle besluitvorming”. Dat riekt naar machtsvertoon en direct gebrek aan creativiteit. Hebben we dat al niet vaker gezien?

Maar inbreiden duurt dat dan langer? Er bestaan voorbeelden dat het lang kan duren, maar er zijn veel meer voorbeelden waar het veel sneller gaat.

Beide processen inbreiden en uitbreiden moeten de bestemmingswijzigingsprocedure en omgevingsvergunning procedure doorlopen, daar zit geen verschil in. Echter bij uitbreiden komen er nog veel meer vergunningen om de hoek kijken met de daarbij behorende risico’s op vertraging. Wij durven de stelling  direct aan dat uitbreiden veel langer duurt dan inbreiden.

En dan nog het programma “Dynamisch woningbouw op maat”. Dit jaar 80 aanvragen ingediend maar de gemeente heeft er maar 39 toegewezen. Dit gebeurt al jaren zo. De burgerinitiatieven worden afgekapt. Is dat angst van onze wethouder dat zonder gemeentelijke tussenkomst de burgers zelf moeiteloos de gedroomde 1000 woningen tot 2030 gaan invullen? Zijn droom van een eigen wijk onder zijn persoonlijk beleid spat daardoor uiteen. De reden om zoveel af te wijzen is dat men vreest dat het van de nieuwbouw aantallen af gaat. Men laat structureel jaarlijks zo maar 50 woningen wegvallen die zo hard nodig zijn volgens dezelfde wethouder en gemeente. Hoe geloofwaardig is dat. 

Wij zetten er een goede fles wijn op dat men het Hul Noord er koste wat het kost toch door zal proberen te drukken. Maar we waarschuwen de gemeente wel. “Verslik U niet!”

Er is meer dan alleen een enorme ambitie van de huidige wethouders. De burger mag over 2 jaar weer kiezen. Maar dan is het al te laat voor de eerste 60 miljoen. Nu is het moment daar om de volgende 60 miljoen te besparen. Zeker nu een economische crisis er aan komt als gevolg van COVID-19. Waar is het gezonde verstand en verantwoording van het al zo zwaar getroffen Nunspeet?

Iedereen kan daar nu nog wat aan doen. Neem uw verantwoording. Deze participatie is voor iedere inwoner van Nunspeet, Hulshorst, Vierhouten en Elspeet. Laat u horen voor 16 juli 2020.  Wij rekenen op uw steun.

Voor verder informatie, hulp of ondersteuning verwijzen wij u naar:

Email               : hulnoord@gmail.com

Website           : www.hulnoord.nl =>informatie en als lid aanmelden

Facebook         : Hul Noord Nunspeet

Kerngroep Hul Noord Nunspeet.